|
- Поняття
- Договір оренди є одним з класичних типів цивільно-правових договорів, чия історія нараховує багато сотень років. Згадки про оренду містилися в актах стародавнього Вавилона і Єгипту. Подальший розвиток цього права, більш наближеного до сучасності, отримало в Римі. Специфіка підходу полягала в тому, що зміна власника тягла за собою розірвання договору оренди. Надалі змінювалися лише деякі деталі правового регулювання, але основи не змінювалися.
Договір оренди це цивільно-правовий договір за яким одна сторона (орендодавець, наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (орендареві, наймачу) майно за плату в тимчасове користування (також допускається тимчасове володіння). З визначення випливає, що договір оренди є консенсуальним, двостороннім і оплатним.
Договір оренди належить до групи договорів, що регулюють відносини з передачі майна у тимчасове користування. На відміну від договорів по купівлі-продажу, договір оренди не тягне зміни власника, а, отже, він оформляє такі відносини товарообміну, при яких товаром є не річ, а право користування нею.
Мета такої угоди - забезпечити тимчасове користування майном. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Орендар має потребу в майні тимчасово або не має бажання або можливості придбати його у власність. Орендодавцю ж передане майно в оренду не потрібно (тимчасово або постійно), або він має на меті отримання прибутку.
В законодавстві України всі види договорів оренди регулюються кодифікованим цивільним законодавством. Однак, з розвитком права, орендні правовідносини знаходять все більше правове регулювання. В даний час на регулювання цих правовідносин спрямовані безліч різнорівневих актів (міжнародні конвекції, різні відомчі нормативні акти а також матеріали судової практики).
Будь-який зразок договору оренди зобов'язаний відповідати таким вимогам:
Орендарю належить право користування, але не право власності. Це основне право орендаря, що випливає з тексту угоди.
Орендодавець передає орендарю майно у тимчасове користування за обумовлену плату.
Орендодавець зберігає право повного розпорядження майном. Він може провести його відчуження або вилучити з володіння та користування і т.д.
Право користування орендованим майном може супроводжуватися можливістю подальшого викупу цього майна орендодавцем. Такий вид договору з правом викупу орендованого майна належить до змішаних, оскільки з'єднує риси договору купівлі-продажу та оренди. - Предмет
- Предметом договору оренди або об'єктом договору оренди є будь-яка річ матеріального світу, яка не втрачає своїх натуральних властивостей в процесі використання. Зокрема, як об'єкт договору оренди можуть виступати земельні ділянки та інші відокремлені природні об'єкти (наприклад, ділянки лісу чи водні об'єкти), будівлі, споруди, підприємства, майнові комплекси, обладнання, транспортний засіб та інше рухоме і нерухоме майно, яке не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі їх використання.
Нерухоме майно як предмет договору оренди має відомими особливостями, зумовленими як самою природою цього майна, так і необхідністю державної реєстрації угод з ним і прав на нього. Однак, нерухоме майно повністю відповідає поняттю предмета договору оренди. Важливо, що оренда житлової нерухомості регулюється спеціальними нормами ЦК України.
Законом можуть бути встановлені види об'єкта договору оренди, тобто майна, здача в оренду якого не допускається або обмежується. Оскільки здача в оренду - також елемент обороту, вилучені з обігу речі здаватися в оренду не можуть, а обмежені в обороті - здаються за умови дотримання встановлених обмежень.
У сучасній юриспруденції існує альтернативна думка про поняття предмета договору оренди. Згідно з ним предметом договору оренди є:
Дії орендодавця з надання у володіння і користування орендаря зданого в оренду майна, щодо забезпечення його належного використання останнім; дії орендаря з утримання майна та використання його за призначенням, передбаченому змістом договору оренди, щодо внесення орендної плати, а також повернення орендованого майна після закінчення терміну оренди.
Майно, яке в результаті таких дій надається у володіння та користування орендаря, відповідно до змісту договору оренди, а по закінченні терміну оренди повертається орендодавцю. - Сторони
- Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. За загальним правилом, і в ролі орендодавця, і в ролі орендаря за договором оренди можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи, а серед останніх - і комерційні і некомерційні організації, а також держава, національно-державні, адміністративно -територіальні одиниці. Тільки в деяких видах договору оренди та при оренді окремих видів майна як сторін договору оренди повинні виступати спеціальні суб'єкти, що володіють певною відповідальністю за договором оренди. Особливо багато додаткових вимог встановлено при укладанні договорів оренди державного майна, тобто у випадках, коли в якості сторони договору оренди, в якості орендодавця виступає держава, в даному випадку сторони набувають додаткову відповідальність за договором оренди.
Орендодавець - це власник переданого в користування майна за договором оренди або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду. З даного визначення випливає, що здача майна в оренду - один із способів здійснення належного даній стороні договору оренди права власності на майно. Будь-яка особа, яка не є власником повинна мати розпорядчі повноваження на здачу майна в оренду. Причому такі розпорядчі повноваження повинні бути засновані на законі або спеціальному волевиявленні власника.
Орендар - особа, зацікавлена в отримання майна у користування за договором оренди. За загальним правилом, закони України ніяких спеціальних вимог до орендарів не пред'являє. Лише при укладенні договору оренди окремих видів майна, в основному природних ресурсів, дана сторона договору оренди повинна мати ліцензію на зайняття відповідною діяльністю або виконати інші вимоги, передбачені законодавством. - Умови
- Істотною умовою договору оренди, зазначених у законі (Цивільному кодексі), є умова про об'єкт орендних відносин. У договорі оренди повинні бути в обов'язковому порядку приведені всі дані, що дозволяють безумовно (однозначно) встановити майно, яке повинно бути передане орендодавцем орендарю в якості предмета оренди. Зокрема, в якості предмета договору оренди можуть виступати земельні ділянки та інші відокремлені природні об'єкти (наприклад, ділянки лісу чи водні об'єкти), будівлі, споруди, підприємства, майнові комплекси, обладнання, транспортний засіб та інше рухоме і нерухоме майно, яке не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі їх використання.
При відсутності погодженої істотної умови договору оренди, тобто умови про майно, що підлягає передачі орендарю, вважається неузгодженим сторонами, а сам договір не вважається укладеним.
Додатковими умовами договору оренди є:
-
Ціна договору оренди (або так звана "орендна плата"). Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються прямо в тексті договору оренди або в додатку до договору оренди "Графік орендних платежів". Якщо ж у тексті відсутні умови про ціну договору оренди, вважається, що встановлені порядок, умови та строки, зазвичай застосовуються при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах.
-
Термін договору оренди. Договір оренди може бути укладений на визначений або невизначений термін. Якщо умова договору оренди про термін не вказана в тексті, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк.
-
Умови користування орендованим майном визначаються договором оренди, або відповідно до призначення майна.
-
Обов'язки сторін за змістом орендованого майна визначаються ЦК України, іншими правовими актами або, що найчастіше буває, договором оренди.
-
Якщо інше не передбачено законом або умовою договору оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений в договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не вказаний, в розумний строк до закінчення дії договору.
-
При припиненні договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу або у стані, обумовленому договором.
-
Зроблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди.
-
Умовою договору оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачена в договорі оренди, вона може бути встановлена додатковою угодою сторін, які при цьому має право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну.
Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю. - Форма
- Форма договору найму залежить від його різновидів. Так, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально; договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі, а договір, укладений строком на один рік і більше, підлягає нотаріальному посвідченню; договір позички речі побутового призначення між фізичними особами взагалі може укладатися усно. Якщо законодавством нормативно не встановлено форму конкретного різновиду договору найму, слід керуватися загальними положеннями гл. 53 ЦК України.
|
Договір оренди (найму)
