Справа 2-1669/11

РІШЕННЯ  
Іменем України

28 квітня 2011 року                       Шевченківський районний суд м. Києва у складі:

головуючого –судді Малинникова О.Ф. 
при секретарі –Комаревцевій Л.В., Салійчук В.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Києві справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до ТОВ "Ярославів Вал" про визнання недійсним договору оренди квартири та відшкодування матеріальної та моральної шкоди

встановив:

У липні 2007 року до суду надійшла позовна заява ОСОБА_1 до ТОВ "Ярославів Вал" про відшкодування матеріальної та моральної шкоди. Позивач зазначила, що між нею та відповідачем були укладені договори:

- купівлі-продажу від 15 червня 2006 року, укладеного між нею та ТОВ "Ярославів Вал" належної їй на праві власності квартири АДРЕСА_1

- купівлі-продажу від 15 червня 2006 року, укладеного між ТОВ "Ярославів Вал" та позивачкою, на підставі якого вона придбала квартиру АДРЕСА_2 що належала відповідачу,

- оренди від 20 червня 2006 року щодо квартири АДРЕСА_1 яку вона продала відповідачу, до проведення ремонту у придбаній квартирі строком, який закінчився до 16 червня 2007 року.

Однак, не чекаючи закінчення строку відповідач вимагав виселення із квартири або укладення нового договору оренди з високою оплатою. З 12 червня 2007 року виставив озброєну охорону біля двері, намагаючись силою виселити із квартири, не впускав у квартиру її чоловіка до приїзду за її викликом наряду міліції, після чого встановив броньовані двері біля яких цілодобово встановив охорону. Оскільки відповідачем порушені умови договору, позивач просила стягнути штрафні санкції у сумі 90.900 грн., що складає виставлену відповідачем за новим договором оплату за оренду приміщення із розрахунку 45.500 грн. щомісяця.

Позивач стверджувала, що з 2003 року відповідачі вчиняли дії щодо примусового продажу квартири АДРЕСА_1 що призвело до укладення між сторонами вищенаведених договорів купівлі продажу по обміну квартирами з домовленістю про оренду цієї квартири позивачами по червень 2007 року до закінчення ремонту придбаної у відповідача квартири. Посилаючись на те, що відповідачем були застосовані до неї та її сім"ї насильницькі дії, що призвело до нервового потрясіння та погіршення стану здоров"я. Її та сім"ю образили публічно перед сусідами та знайомими, звинувачуючи у порушенні закону, вимагали звільнити квартиру або підписати новий договір. Тому просила стягнути моральну шкоду у сумі 900.000 грн.

У вересні 2007 року позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 змінили позовні вимоги первісної заяви на позови про визнання недійсним договору оренди № 5 від 01 червня 2007 року щодо квартири АДРЕСА_1 згідно з яким вона орендувала квартиру строком з 1 червня 2007 року по 1 серпня 2007 року за умов викладених у договорі та стягнення матеріальних та моральних збитків.

Позивачі зазначили, що вони змушені були підписати цей договір під тиском відповідача, яким застосовувались фізичний та психологічний тиск щодо них, зокрема, створювались перешкоди у користування квартирою шляхом встановлення нових дверей охорона позбавляла їх можливості увійти у квартиру, при тому що їм фактично немає, де проживати, оскільки квартира, яку вони купили у відповідача не відремонтована до цього часу. За цим договором вони сплатили за оренду 90 900 грн. одноразово. 20 липня 2007 року до закінчення терміну договору вони звільнили квартиру і найняли інше приміщення для проживання. В оспореному договорі, який відповідач змусив їх підписати була зазначена висока ціна за оренду (45.450 грн. за місяць). З огляду на викладене позивачі просили визнати такий договір недійсним та стягнути спричинені матеріальні збитки у сумі 181.800 грн., штраф у сумі 90.900 грн., що за умовами договору дорівнює подвійній вартості оренди за 1 місяць та моральну шкоду у сумі 181800 грн.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 4 листопада 2009 року позов ОСОБА_1 до ТОВ "Ярославів Вал" про визнання недійсним договору оренди квартири та відшкодування матеріальної та моральної шкоди залишено без розгляду.

Ухвалою колегії суддів судової палати Апеляційного суду м. Києва від 21 січня 2010 року ухвала суду скасована, справа направлена на новий розгляд

У судовому засіданні позивачі та їх представник підтримали позовні вимоги з підстав, викладених у позовних заявах.

Представник відповідача заперечив проти позову, посилаючись на правомірність дій стосовно укладення договорів оренди, підписані позивачами, які проте тривалий час порушували умови, передбачені договором та не звільняли квартиру у встановлені строки.

Суд, заслухавши пояснення сторін та їх представників, показання свідка ОСОБА_3 дослідивши матеріали справи, вважає позов таким, що підлягає частковому задоволенню.

Як вбачається із матеріалів справи, за договором купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 «А»від 15 червня 2006 року, укладеним між ТОВ «Ярославів Вал»- покупцем та ОСОБА_1., продавцем, якій квартира належала на праві власності, продавець приймає здійснену покупцем оплату у сумі 4.583.037,86 грн., що має відбутися у день підписання договору шляхом переказу коштів на банківській рахунок продавця (пп.2.2) та передає квартиру покупцю, звільнивши квартиру від меблів та іншого майна не пізніше ніж через 12 календарних місяців з моменту підписання договору.

Згідно із п.п.4.4 сторони зобов’язались протягом 7 днів з моменту підписання договору укласти договір оренди строком на 11 місяців 25 днів. Сума оренди за весь період становила 1000 грн., які сплачує продавець покупцю у момент підписання цього договору.

Статтею 7 договору передбачена відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору.

У відповідності із договором купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 від 15 червня 2006 року, укладеним між ОСОБА_1., покупцем та ТОВ «Ярославів Вал», продавцем, якому квартира належала на праві власності, продавець приймає здійснену покупцем оплату у сумі 3.796.103,82 грн., що має відбутися у день підписання договору шляхом переказу коштів на банківській рахунок продавця (пп.2.2) та передає квартиру покупцю протягом дня з моменту підписання договору.

Згідно із договором № 4 від 20 червня 2006 року оренди квартири АДРЕСА_1 укладеним між ТОВ «Ярославів Вал»- орендодавцем, власником квартири за договором купівлі –продажу від 15 червня 2006 року, та ОСОБА_1.,, орендарем, яка приймає квартиру за актом приймання передачі, здійснює оплату у сумі 1000 грн., що має відбутися у день підписання договору шляхом переказу коштів на банківській рахунок орендодавця (пп.4.2). Строк оренди становить 11 календарних місяців 25 днів, починаючи з 22 червня 2006 року( пп.2.1 а.с.19) та закінчується 17 травня 2007 року (пп3.1.,3.2). За пп.8.1 після закінчення строку оренди орендар зобов’язується передати квартиру орендодавцю.

За договором № 5 від 1 червня 2007 року оренди квартири АДРЕСА_1 «А»від 20 червня 2006 року, укладеним між ТОВ «Ярославів Вал»- орендодавцем, власником квартири за договором купівлі –продажу від 15 червня 2006 року, та ОСОБА_1.,, орендарем, яка приймає квартиру за актом приймання передачі, здійснює оплату щомісяця у сумі 45.450 грн., що має відбуватися шляхом переказу коштів на банківській рахунок орендодавця (пп.4.2). Строк оренди становить 61 день з дня підписання договору, дата закінчення строку 1 серпня 2007 року ( ст.3 а.с.41) Ст.8 договору передбачила, що орендар зобов’язується передати квартиру орендодавцю по акту у дату закінчення оренди та за ст.9 передбачена відповідальність орендаря за кожен день порушення строку звільнення пеню у розмірі 1681,65 грн. за кожен день прострочення.

Угодою від 23 липня 2007 року про припинення дії договору №5 оренди квартири від 01.06.07 року було обумовлено обов’язки сторін щодо передачі по акту квартири та повернення залишку орендної плати орендарю у сумі 10.605 грн. та інші витрати. (а.с.44). Згідно з актом від 23 липня 2007 року, підписаного обома сторонами, квартира була передана відповідачу із зазначенням про те, що сторони не мають претензій один до одного.

Звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним договору № 5 про оренду квартири, позивачі посилаючись на ст.ст.202,203,231 ЦК України зазначили, що вони вимушені були підписати договір оренди № 5 і за його умовами сплатити за оренду на два місяці 90.900 грн. проти їх волі під
впливом насильства як фізичного так і психологічного, оскільки вони не мали можливості виїхати із квартири, у зв’язку з продовженням ремонтних робіт у будинку, де знаходиться придбана ними у відповідача квартира АДРЕСА_2 змушуючи їх звільнити орендовану квартиру або підписати договір, незважаючи на те, що саме відповідач продав позивачам квартиру у будинку, який ще не був зданий у експлуатацію і у ньому проводились ремонтні роботи, про відповідачу було відомо.

Згідно із ст.231 ЦК України правочин, вчинений особою проти її справжньої волі внаслідок застосування до неї фізичного чи психічного тиску з боку другої сторони або з боку іншої особи, визнається судом недійсним.

Досліджуючи матеріали справи, пояснення сторін та їх представників та показання свідка ОСОБА_3 яка свідчила про факти вчинення стосовно позивачів дій жорсткого тиску, про який їй відомо зі слів позивача, коли вона приходила у наступні дні відвідала позивача і побачила встановлені металеві двері та відповідну обстановку у квартирі, суд дійшов висновку, що відповідачем було використано становище, у якому перебували позивачі, що змусило їх сплатити відповідачу суму орендної плати за договором оренди № 5 у розмірі 90.900 грн., тобто по 45.450 грн. за один місяць.

Суд вважає, що встановлений відповідачем розмір орендної плати був здійснений не з визначенням орендної плати за проживання у квартирі за положеннями ст. 820 ЦК України, а шляхом використання складних обставини, які склалися у позивачів, та застосуванням при цьому посиленого тиск на позивачів, пов'язаного з фізичними та психологічними діями, наявність охорони біля входу у квартиру, заборони входу та виходу із цієї квартири, де проживали позивачі і знаходилось їх майно, яка була продана позивачами відповідачу взамін на купівлю у відповідача квартири, яка знаходилась у будинку, де проводились ремонтні роботи та були відсутні вода, електрика, газ. Приймаючи до уваги наведене, суд дійшов висновку, що підлягає визнанню недійсним статті 5 договору, яка не узгоджується із положеннями цивільного законодавства та була виконана позивачами проти їх справжньої волі внаслідок застосування тиску на орендарів.

Що стосується інших статей договору № 5, який фактично пов'язаний з продовженням на два місяці попереднього договору № 4, то підстав для визнання його недійсним в решті частини судом не встановлено.

З огляду на викладене, суд вважає, що внесена позивачами сума 90.900 грн. підлягає поверненню, з відрахуванням вартості проживання за цей період з розрахунку орендної плати за попередній договором. Тобто, якщо виходити із первісної ціни за договором № 4 позивачі мали сплатити за 11 місяців 25 днів –1000 грн. підлягає відрахування оплата за період користування квартирою за договором № 5 від 01.06.2007 року, слід відрахувати 181 грн.80 коп. від сплаченою за ст.4 договору № 5 суми 90.9000 грн. Тому суд вважає, що підлягає задоволенню позов в частині визнання недійсним ст.5 договору оренди № 5 від 01 червня 2007 року, укладеного між товариства з обмеженою відповідальністю "Ярославів Вал" та ОСОБА_2 про орендну плату та проведення розрахунків щодо оренди квартири АДРЕСА_1 та підлягає стягненню з відповідача сума - 90. 718, 20 грн.

Що стосується інших вимог, то суд вважає, що у позові про визнання недійсним всього договору оренди (окрім ст.5) слід відмовити відсутні підстави для задоволення інших вимог.

Стосовно моральної шкоди, то як слідує із матеріалів справи сторонами укладені угоди за згодою кожного з них стосовно продажу квартир та оренди окрім зазначеної ст.5 договору оренди № 5, договори виконані, квартира передана за актом, у якому вказано, що сторони одна до одної не мають претензій щодо квартири, яка передається.

Суд також не вбачає вини відповідача у тому, що у проданій ним позивачу квартирі АДРЕСА_2 протягом тривалого часу не завершено ремонт, що фактично призвело до неможливості позивачів переїхати у цю квартиру.

Враховуючи викладене, на підставі ст.ст. 202,203,231,23 ЦК України та керуючись ст.ст. . 10,11,57,60,88,209,212,213,214, 215, 218,223 ЦПК України, суд

вирішив:

Позов ОСОБА_1, ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ярославів Вал" про визнання недійсним договору оренди квартири та відшкодування матеріальної та моральної шкоди - задовольнити частково.

Визнати недійсною статтю 4 договору оренди № 5 від 01 червня 2007 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ярославів Вал" та ОСОБА_2 про орендну плату та проведення розрахунків щодо оренди квартири АДРЕСА_1

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Ярославів Вал" на користь ОСОБА_2 90 718 (дев’яносто тисяч сімсот вісімнадцять) грн. 20 коп. та судові витрати у сумі 939 (дев’ятсот тридцять дев’ять) грн.

В решті позову ОСОБА_1, ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю "Ярославів Вал" про визнання недійсним договору оренди квартири та відшкодування матеріальної та моральної шкоди відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення до Апеляційному суду міста Києва через Шевченківський районний суд м. Києва, який ухвалив оскаржуване рішення.

Суддя                    О.Ф. Малинников