В связи с введением полноценного государственного земельного кадастра в соответствии с требованиями Закона Украины "О государственном земельном кадастре" в Украине формируется надежная система идентификации (индивидуального обозначения) земельных участков, с помощью которой, во-первых, фиксируется точное местоположение каждого участка, во-вторых, создается надежный критерий отграничения одного участка от другого и, в-третьих, формируется код для поиска сведений о земельных участках в базах данных государственного земельного кадастра, государственного реестра прав на недвижимое имущество и других официальных базах данных о земле. В основу идентификации (индивидуального обозначения) земельных участков возложено присвоение каждому земельному участку кадастрового номера.

Структура кадастрового номера

Согласно ст. 1 Закона Украины "О государственном земельном кадастре", кадастровый номер земельного участка - это индивидуальная, которая не повторяется на всей территории Украины, последовательность цифр и знаков, которая присваивается земельному участку во время его государственной регистрации и сохраняется за ним на протяжении всего времени существования. А статьей 16 этого же Закона уточнено, что кадастровый номер отменяется только в случае отмены государственной регистрации земельного участка. Смена собственника или пользователя земельного участка, изменение сведений о ней не является основанием для отмены кадастрового номера. Более того, отмененный кадастровый номер земельного участка не может быть присвоен другому земельном участку. А информация о отмене кадастрового номера земельных участков хранится в Государственном земельном кадастре постоянно.

Итак, из вышеприведенных положений земельного законодательства следует отрицательный ответ на вынесенный в заголовок этой статьи вопрос: изменить кадастровый номер земельного участка невозможно, поскольку он присваивается в момент юридического рождения участка, то есть, в момент государственной регистрации участка, и отменяется в момент прекращения юридического существования самой земельного участка, то есть, в момент ее разделения или объединения с другим участком.

Однако, действительно данное законодательное утверждение является бесспорной истиной? Для ответа на данный вопрос давайте вспомним, что собой представляет кадастровый номер земельного участка по своей структуре. Порядок присвоения земельным участкам кадастровых номеров и их структура определены постановлением Кабинета Министров Украины от 18 августа 2010 г. № 749 «Об утверждении Временного порядка присвоения кадастрового номера земельному участку". Согласно п. 8 утвержденного этой постановлением Временного порядка присвоения кадастрового номера земельному участку, кадастровый номер земельного участка состоит из следующих структурных элементов: КОАТУУ: НКЗ: НКК: НЗД, где КОАТУУ - это десятизначный код согласно Классификатору об "объектов административно-территориального устройства Украина ДК 014-96, последними двумя цифрами которого нули; НКЗ - это двузначный номер кадастровой зоны (максимальное количество кадастровых зон в пределах одного объекта административно-территориального устройства составляет 99); НКК - трехзначный номер кадастрового квартала в пределах кадастровой зоны ( максимальное количество кадастровых кварталов в пределах кадастровой зоны составляет 999); НЗД - четырехзначный номер земельного участка в пределах кадастрового квартала (максимальное количество земельных участков в пределах кадастрового квартала составляет 9999).

Изменение границ административно-территориальных единиц

Следовательно, в структуре кадастрового номера земельного участка присутствуют номера других пространственных образований, в частности, коды (номера) административно-территориальных единиц Украины - Автономной Республики Крым, областей, районов и населенных пунктов - сел, поселков и городов. Поэтому в целях обеспечения стабильности и надежности кадастровой нумерации земельных участков очень важно, чтобы все составные части кадастровых номеров были неизменными. А это, в свою очередь, требует неизменности вышеупомянутых пространственных образований.

Однако неизменность некоторых из них не только не гарантируется законодательством, а, наоборот, их изменение законом разрешается и даже в некоторых случаях поощряется. В частности, это в первую очередь касается изменения границ административно-территориальных единиц. Если границы Автономной Республики Крым и областей Украины достаточно неизменны, стабильны в течение десятилетий, то этого нельзя сказать о границах сел, поселков, городов и, соответственно, границы районов. Земельное законодательство регламентирует порядок изменения таких границ, а законодатель постоянно совершенствует порядок и процедуру осуществления изменения границ указанных административно-территориальных единиц.

Бесспорно, необходимость изменения границ городов, поселков и сел диктует сама жизнь: населенные пункты развиваются и требуют включения в их границы новых земель, которые можно взять только за счет земель прилегающих административно-территориальных единиц, главным образом, земель районов. Поэтому против этого отрицать нельзя.

Однако именно изменение границ населенных пунктов вызывает на практике осложнения правового статуса владельцев земельных участков, вызывая появление значительных трудностей в осуществлении ими права собственности на землю. Приведу такой пример. Гражданин Н. приобрел в собственность земельный участок с "дачным" домиком в садовом товариществе, которое было расположено вблизи города, но за его пределами, и провел ее государственную регистрацию в соответствии с действующим земельным законодательством. Соответственно в государственном реестре земельных участков были указаны кадастровый номер участка, а также ее местоположение. После этого территория садового товарищества и некоторые другие прилегающие территории были включены в пределы этого города.

Впоследствии гражданин Н. решил продать свою "дачу". Однако, нотариус отказал в удостоверении договора купли-продажи садового дома и земельного участка, поскольку выяснил, что местоположение садового земельного участка по кадастровому номеру и адресу не совпадают: кадастровый номер свидетельствует, что земельный участок расположен за пределами населенного пункта, а почтовый адрес "дачи" свидетельствует о ее расположения в пределах города. Тогда гражданин Н. обратился в территориальный орган земельных ресурсов с просьбой привести кадастровый номер земельного участка в соответствие с ее новым адресом. Однако, получил ответ, что действующим законодательством Украины не предусмотрена возможность изменения кадастрового номера земельного участка.

Действительно, законодательство Украины не определяет порядка изменения кадастровых номеров участков, что, по сути, означает запрет его осуществления. Единственной реакцией законодателя на ситуацию, связанную с переводом земельных участков из состава одной административно-территориальной единицы в другую, является положение ч. 3 ст. 173 Земельного кодекса Украины, которая гласит, что включение земельных участков в границы района, села, поселка, города, района в городе не влечет прекращения права собственности и права пользования этими участками, если не будет проведено их изъятие (выкуп) согласно этому кодексу. Однако кадастровый номер земельного участка не охватывается правом человека на нее.

Способы решения проблемы

По нашему мнению, существуют два способа решения данной правовой ситуации. Первая из них заключается в закреплении в законодательстве Украины категории "кадастровый (регистрационный) округ" как фиксированной и неизменной части территории Украины, которая делится на кадастровые зоны и кварталы и служит территориальной основой для кадастровой нумерации земельных участков в пределах территории Украины. В действующем законодательстве данное понятие отсутствует. Вместо него используется категория "административно-территориальная единица" как самый простой путь разделения территории Украины для нужд кадастровой нумерации земельных участков. Его простота заключается в том, что административно-территориальное деление территории Украины уже проведены и создана система органов исполнительной власти (государственные органы земельных ресурсов и государственные органы юстиции), на которые возлагается дополнительная обязанность - обязанность ведения государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на земельный и неземельную недвижимость. Однако, применение данного способа кадастровой нумерации участков сопровождается возникновением ситуаций, когда вполне правомерно присвоен кадастровый номер земельного участка перестает выполнять свою основную функцию - функцию идентификации участка по критерию ее месторасположения.

Именно такие ситуации возникают в настоящее время при изменении границ сел, поселков и городов и других административно-территориальных единиц. С целью предотвращения существующий административно-территориальное деление Украины можно "законсервировать", предоставив уже созданным административно-территориальным единицам статус кадастровых (регистрационных) округов, а также положив в основу формирования кадастровых номеров земельных участков не коды административно-территориальных единиц, а коды (номера ) кадастровых (регистрационных) округов. В таком случае проведения последующих изменений границ населенных пунктов нарушать кадастровой нумерации земельных участков не будут. Ведь территория и границы административно-территориальных единиц и территория и границы кадастровых (регистрационных) округов не будут зависеть друг от друга, существовать параллельно.

Второй способ обеспечения соответствия кадастровых номеров земельных участков их принадлежности к соответствующим административно-территориальных единиц заключается в установлении возможности изменения таких номеров. Например, если расположен за пределами населенного пункта земельный участок, которому был присвоен кадастровый номер, передается в состав земель города областного подчинения, то в структуре ее кадастрового номера цифры, обозначающие код района, необходимо заменить цифрами, которые обозначают код города. Бесспорно, во избежание путаницы в идентификации земельных участков, переданных из одной административно-территориальной единицы в другую, в земельно-кадастровой и регистрационной документации необходимо будет указывать не один, а два кадастровых номера земельного участка: предварительный и новый.

Итак, какой из двух вышеприведенных способов обеспечения идентичности земельных участков, передаваемых из состава земель одной административно-территориальной единицы в состав земель иной, более целесообразным для применения, исходя из законодательных и институциональных реалий правового режима земель Украины? На наш взгляд, лучшим является второй вариант. Возможность применения первого варианта мы имели в начале введения кадастровой нумерации земельных участков в 2003 г., когда Госкомземом Украины был издан приказ от 2 июля 2003 г. № 174 "Об утверждении Временного порядка государственной регистрации земель". Поскольку с тех пор очень большом количестве земельных участков в нашей стране присвоены кадастровые номера, которые, несомненно, базируются на кодах (номерах) административно-территориальных единиц, то заменять административно-территориальные единицы на кадастровые (регистрационные) номера для нужд кадастровой нумерации участков уже поздно: присвоение новых кадастровых номеров в таких случаях будет означать проведение кадастровой нумерации "с нуля", что стоило бы очень дорого и, главное, внесло бы большую неуверенность в статус владельцев и пользователей земельных участков, гарантированность приобретенных ими прав на землю. Поэтому предлагаем использовать простой и менее затратный способ - переприсвоение земельному участку, переведенного из состава одной административно-территориальной единицы в состав другой, нового кадастрового номера и обозначения в земельно-кадастровой документации предыдущего и нового кадастровых номеров. Считаем, что реализация данного предложения в земельном законодательстве Украины будет способствовать обеспечению реализации прав владельцев и пользователей земельных участков, которые по воле органов власти "путешествуют" в пространстве административно-территориального устройства нашего государства.

По материалам: Юридичний вісник України | http://www.yurincom.com/ua/legal_bulletin_of_Ukraine/