Нерухомість, в силу об'єктивних і загальнозрозумілих причин, є одним з найважливіших для людини об'єктів права власності. Питання правових гарантій особи на його власність включає і державну реєстрацію прав на нерухоме майно, що забезпечує офіційне визнання і юридичне закріплення державою прав суб'єкта на нерухоме майно, фіксацію факту переходу прав на нього до нового власника. Тобто на сьогоднішній день існують дві функції - статична (хто власник) і динамічна (як і на яких правових підставах це право переходить), і в діалектичній взаємодії цих функції і виявляється суть реєстраційної системи - з одного боку, надійність захисту права власності на нерухомість і спрощення та оптимізація цивільного обороту об'єктів нерухомості, з іншого боку.

З 1 січня 2012 р. в Україні повинна почати діяти "нова версія" системи реєстрації прав на нерухоме майно.

Основними законодавчими та нормативними актами, що регулюють дане питання, є Закон України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Прядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з державного реєстру майнових прав на нерухоме майно "від 22 червня 2011 № 703.

Відповідно до нового законодавства функції державної реєстрації прав на нерухомість з нового року замість БТІ буде здійснювати Державна реєстраційна служба України (скорочено - Укрдержреєстр www.drsu.gov.ua).

Укрдержреєстр був створений під егідою адміністративної реформи згідно з Указом Президента України "Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади" з покладанням на нього, зокрема, функції Мін'юсту Україні з реалізації держполітики у сфері реєстрації. Однак на Мін'юст покладено далеко не всі функції, які раніше виконувало БТІ. Зокрема, технічні паспорти, як і раніше виготовляють БТІ згідно з вимогами Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держкомбуду № 127 від 24.05.2001 р.

Чи запрацює Укрдержреєстр відразу з 1 січня 2012 року, сказати складно, адже на даний момент Укрдержреєстр знаходиться в процесі формування кадрового складу і матеріально-технічного забезпечення регіональних реєстраційних служб. Для створення органів державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно Укрдержреєстра Міністерством юстиції була визначена додаткова чисельність працівників у кількості 2600 осіб (наказ Мін'юсту від 18.11.2011 № 3350 / 5).

Проблематика законодавства про держреєстрацію

Для початку варто відзначити, що стаття 182 ЦК України у чинній редакції визначає обов'язковість і "базові" умови реєстрації прав на нерухомість. А частина 3 ст. 331 і ст. 334 ЦК України пов'язують факт виникнення права власності на нерухоме майно (новостворене або придбане за договором) з державною реєстрацією. Зміни, які вносяться з 01.01.2011 р. в ст. 182 і 334 ЦК України згідно п. 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про внесення змін до Закону України" Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень "та інших законодавчих актів України" № 1878-VI, узгодять ці загальні норми і норми Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень", який є спеціальним законом, який регламентує відповідні процедури.

На нашу думку, деякі формулювання закону потребують вдосконалення, оскільки дозволяють двоїсте трактування. Приміром, у ст. 3 Закону наводяться принципи держреєстрації прав, зокрема "Будь-які угоди щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека, і т. д.) укладаються, якщо право власності зареєстровано згідно з вимогами цього Закону (ч. 6 ст. 3 Закону). Сумнівно, що ця норма обмежує можливість укладання угод з тим майном, право власності на яке було зареєстровано до набрання чинності норм цього Закону, але таке трактування можливе. Частина 2 ст. 29 Закону хоча і не встановлює необхідності для прав, які виникли та зареєстровані до набрання чинності Законом, їх "повторної" реєстрації, але, очевидно, припускають таку можливість. Напевно, тільки майбутня правозастосовна (або, якщо "не пощастить", судова) практика розставить всі крапки на "і". Відсутність у Законі прямої вимоги про необхідність "перереєстрації" в Укрдержреєстрі існуючих прав з урахуванням положень ст. ст. 8, 19, 41 Конституції України дозволяє відстоювати позицію про те, що ч. 6 ст. 3 Закону не передбачає необхідності такої "перереєстрації".

Оскільки, крім законів України, існують так звані "закони Мерфі", то доцільно поставити запитання: до чого варто бути готовим і що доцільно зробити до і після вступу в силу нових правил реєстрації? Так, наприклад, деякі фахівці побоюються втрати або спотворення документів та інформації при їх передачі від БТІ в сферу Мін'юсту. У зв'язку з цим виникає питання, а як перевірити інформацію, передану з БТІ в Мін'юст? Одним з найпростіших способів перевірити коректність інформації - це подати у міській / районний відділ Укрдержреєстру заяву про видачу витягу. Порядок видачі витягу або підстави для відмови у видачі досить регламентовані постановою КМУ № 703 від 22 червня 2011 року. У разі якщо в Держреєстрі (після передачі документації БТІ до Мін'юсту) "раптом" не виявилося об'єкта нерухомості, раніше зареєстрованого в БТІ, то таку ситуацію можна вирішити в порядку адміністративного судочинства.

Додатково хотілося б сказати, що скасування або принципової зміни "нового" порядку очікувати поки не варто, хоча можливі деякі "доопрацювання" і "вдосконалення". Так, зокрема, Кабінет Міністрів України вже вніс до Верховної Ради України проект Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (реєс. № 9372 від 01.11.2011 г .), за підсумками розгляду якого парламентом можливі чергові законодавчі "новели".

ВИСНОВОК:

На наш погляд, нова вертикально централізована система реєстрації має всі нормативні передумови для ефективної роботи, що терміни здійснення реєстраційних дій будуть дотримуватися, а неминучі "операційні" недоліки перехідного періоду будуть усунені за 3 - 4 місяці.

Сергій БАБІЙ | ЮРИСТ & ЗАКОН № 48, 7 грудня 2011 | http://www.ligazakon.ua