Користування допоміжними приміщеннями у багатоквартирних будинках 

Відомо, що з сусідами краще не сваритися. Але як бути в тих випадках, коли сусід по площадці відгородив собі загальний під'їзний балкон (лоджію), спорудив біля ваших дверей імпровізовану комору для зберігання овочів або присвоїв підвальне приміщення, розмістивши там склад або, ще гірше, організувавши торгову точку?

Замок на загальному балконі

Якщо одного разу ви не зможете потрапити на лоджію загального користування через те, що вхід виявився закритий дверима на яких красується замок значних розмірів, першою думкою буде: "Напевно, підступи ЖЕД (ОСББ)". Але пізніше цілком може з'ясуватися, що все це справа рук сусіда по площадці, який вирішив розширити свої квадратні метри за рахунок нібито нічийних (вони ж загальні!) Нежитлових допоміжних приміщень. На чиєму ж боці правда, вірніше, Закон?

Відповідно до ЦК України (ч. 2 ст. 382), власникам квартири у багатоквартирному житловому будинку приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, належать на праві спільної сумісної власності. Який же зміст такої форми власності і що вона означає на практиці? Відповідно до ст. 368 ЦК, загальна спільна сумісна власність виникає при наявності загального майна у двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності на це майно. Іншими словами, будь-який співвласник може володіти, користуватися і розпоряджатися спільним майном, але з певною умовою. Така умова передбачено ч. 2 ст. 369 ЦК: розпорядження майном, що перебуває у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. Правда, в разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників. Звичайно, "новоспечені" двері із замком на загальній лоджії важко назвати угодою, тому в даному випадку мова йде про так званий самозахват площі, що знаходиться у спільній власності всіх сусідів.

Прикладом судової практики з цього приводу може бути справа № 2-309/11, розглянута одним з міських судів Луганської області. До суду звернулися мешканці багатоквартирного будинку, пред'явивши до сусіда по сходовому майданчику позов про усунення перешкод у користуванні спільним приміщенням. Передісторія справи така. Житловий багатоквартирний будинок побудований таким чином, що кожен поверх має один вихід на лоджію загального користування. Один із сусідів по поверху (він же - відповідач) самовільно встановив на виході лоджії двері і власний замок, причому ключі від замка нікому з сусідів не вручив. Позивачі-сусіди вважали, що відповідач особисто використовує підсобне приміщення багатоквартирного будинку та протиправно не дає можливості іншим сусідам користуватися допоміжним приміщенням будинку. Позивачі просили суд зобов'язати відповідача усунути перешкоди в користуванні приміщенням загального користування, призначеного для обслуговування потреб усіх власників квартир, шляхом демонтажу замків і запорів, встановлених на вході до лоджії загального користування. Суд, вивчивши матеріали і докази по справі, порахував, що позовні вимоги підлягають задоволенню, визнавши, що відповідач дійсно створює перешкоди в користуванні лоджією загального користування, встановивши на двері власний замок. Тому дії відповідача були визнані незаконними з відповідними наслідками у вигляді усунення перешкод у користуванні лоджією шляхом демонтажу замку і запору.

Магазин в підвалі вашого будинку

Погодьтеся, досить неприємно жити в будинку, підвал якого відданий торговельному підприємству або "віроломно захоплений" одним із сусідів. Чи можна боротися з таким свавіллям? - Звичайно, якщо такі дії є сваволею.

На відміну від лоджій (балконів) загального користування, питання про використання підвалів далеко не однозначне, про що свідчить практика вітчизняних судів. Здавалося б, підвал - це підсобне приміщення, що перебуває у спільній власності власників житла багатоквартирного житлового будинку. Проте суди неоднозначно ставляться до вирішення спорів, пов'язаних із заняттям підвальних приміщень.

Наприклад, влітку минулого року Голосіївським райсудом Києва слухалася справа № 2-3091/10. Мешканцями будинку був пред'явлений позов до суб'єктів господарювання, що розмістили в підвалі будинку спорт-бар і бар-більярд. Причому на сторону відповідача були залучені також райрада і фонд приватизації комунального майна. Позивачі вважали себе власниками не тільки квартир, але і підвальних приміщень, і доводили, що розміщення подібних розважальних закладів створює незручності мешканцям будинку, тому просили суд усунути перешкоди в користуванні нежитловими приміщеннями, тобто визнати договори купівлі-продажу та оренди підвалу недійсними. У свою чергу, представники відповідачів позовні вимоги не визнали.

Приймаючи рішення, суд керувався ст. 10 ЗУ "Про приватизацію державного житлового фонду", згідно з яким власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки майна в будинку. Допоміжні засоби (кладовки, сараї) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Проте суд порахував, що спірне нежитлове приміщення не належить до категорії допоміжних приміщень, оскільки за своїм цільовим призначенням не служить для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців, тому власники квартир не мають права власності на спірне приміщення. Крім того, суд взяв до уваги, що свого часу рішенням Київської міськради було затверджено перелік об'єктів комунальної власності, згідно з яким цей житловий будинок позивачів разом з нежитловими приміщеннями були передані в комунальну власність територіальної громади району. Суд послався і на ст. 4 ЖК, згідно з якою в житловий фонд не входять нежилі приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб невиробничого характеру. Нарешті, ст. 1 ЗУ "Про ОСББ" встановлює, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців (сходові клітини, вестибюлі, коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, підвали, інші технічні приміщення); нежитлове приміщення - приміщення, що належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, у т. ч. предметом договору оренди, купівлі-продажу. Ну, а далі, як вже може здогадатися читач, суд визнав правомірність рішення місцевої ради про передачу підвального приміщення з подальшим правом викупу в оренду відповідачу і, як наслідок, відмовив позивачу в задоволенні вимог - мовляв, спірне нежитлове приміщення знаходиться в комунальній власності територіальної громади, не є допоміжним, не служить для забезпечення експлуатації будинку чи побутового обслуговування мешканців і може бути самостійним об'єктом цивільно-правових відносин. Іншими словами, розміщення спорт-бару і бар-більярду жодною мірою не порушили права мешканців будинку, тому що вони не є співвласниками підвального приміщення.

Так що перш, ніж подавати подібний позов, слід переконатися, ким було приватизовано підвальне приміщення і в чиїй власності воно перебуває.

Скільки юристів, стільки і думок?

Втім, важливе значення у вирішенні подібних суперечок має і позиція суду у вирішенні питання про те, чи є підвальне приміщення допоміжним.

Наприклад, в 2009 р. Приморський райсуд Одеси відмовив у задоволенні позову, згідно з яким позивачі просили визнати за ними право користування спірним (підвальним) приміщенням, зобов'язати відповідачів усунути перешкоди в користуванні цим приміщенням і прибрати броньовані двері в підвал. Відмовляючи в позові, суд першої інстанції визнав, що спірне приміщення не є допоміжним, а тому не перебуває у спільній сумісній власності мешканців багатоквартирного будинку, ставлячись до об'єктів права комунальної власності. Але тоді Апеляційний суд Одеської області дійшов інших висновків, пославшись на Рішення КСУ у справі № 4-рп/2004, вказавши, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, колясочні) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоквартирних будинків. Колегія суддів вирішила, що суд першої інстанції не звернув уваги на те, що спірне нежитлове приміщення є допоміжним, постійно використовувалося під комори для забезпечення потреб власників квартир, тому, згідно законодавству, є спільною сумісною власністю. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення ОСББ, вступу до нього, а власники неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласниками допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих.

До речі, позиція суду першої інстанції з приводу віднесення підвального приміщення до комунальної власності апеляційним судом була визнана помилковою: "Зазначене рішення (мається на увазі рішення райради - прим. Авт.) На час його прийняття визначало приналежність багатоквартирного будинку до житлового фонду місцевих рад. При приватизації цього житлового фонду, згідно з ч. 1 ст. 1 ЗУ "Про приватизацію житлового фонду", власниками квартир і допоміжних приміщень стали мешканці будинку ... Це приміщення є спільною власністю мешканців будинку ". У результаті апеляційна інстанція постановила: 1) рішення першої інстанції скасувати, 2) позов про визнання права користування підвальними приміщеннями та усунення перешкод у користуванні підвальними приміщеннями задовольнити, 3) усунути перешкоди в користуванні позивачами названим приміщенням шляхом зняття вхідний броньованих дверей.

Інфосправка

Виписка з Рішення КСУ № 4-рп/2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків)

... Згідно з Конституцією України, всі суб'єкти права власності рівні перед законом. У багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіння, користування і розпорядження допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користування і розпорядження цими приміщеннями, в т. ч. з питань пристрою мансард, надбудови поверхів ...

Джерело: http://sug.kiev.ua/