Чи стане "доступне житло" справді доступним в разі реформування системи державного іпотечного кредитування?

Напередодні Міжнародного жіночого дня на розширеному засіданні Кабміну Президент України Віктор Янукович зробив сенсаційну заяву, мимо якої не змогли пройти вітчизняні ЗМІ. За словами глави держави, з травня 2012 р. в Україні почне діяти нова програма державного іпотечного кредитування, головною перевагою якої буде встановлення розміру відсотків за іпотечними кредитами не більше 3% річних. При цьому частина відсотків компенсуватиметься державою, а самі кредити будуть розраховані на 10-15 років. Не дивно, що в країні, де квартирне питання як і раніше залишається невирішеним для величезної кількості громадян (більше 1 млн. громадян України перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов), ця заява викликала широкий суспільний резонанс. В цій статті ми спробуємо розібратися, що мав на увазі Президент, і які перспективи впровадження подібного роду ініціативи.

Програми поки немає

Насправді на сьогоднішній день будь-якої держпрограми, що передбачає описані умови кредитування, взагалі не існує. Судячи з усього, слова глави держави були новиною не тільки для населення, будівельних компаній і банкірів, а й для чиновників держапарату. Тим не менш, Міністерство регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ після цієї заяви вже зайнялося розробкою схем для впровадження ініціативи Президента. Обговоренням умов кредитування також займаються Мінфін і Нацбанк. Проте ніякої конкретики з цього питання поки немає.

Але експерти вже дали свою попередню оцінку можливого впровадження подібного роду програми. Перш за все, відзначимо, що громадянам, які мають дохід менше 7 тис. грн на сім'ю на місяць, краще навіть не думати про таке кредитування - не "потягнуть" вони ці 3% річних (що вже казати про комерційні кредити!). Забудовники ж сприйняли ініціативу глави держави з ентузіазмом, оскільки їм вигідно швидше продати побудовані будинки, але від коментарів відмовляються, стверджуючи, що це передчасно. А банкіри і зовсім оцінили пропозиції Президента вельми скептично, адже ставка по комерційних кредитах зараз становить приблизно 18% річних, тому виникають великі сумніви, що держава буде здатна системно виконувати зобов'язання з відшкодування різниці між 3% і комерційним відсотком. Втім, участь комерційних фінансових структур в програмі поки під питанням. Швидше за все, в реалізації програми будуть задіяні лише Державна іпотечна установа (ДІУ), Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву і нещодавно створене держбанками Агентство з рефінансування житлових кредитів.

Пошуком фінансів вже зайнялися

Щоб дешеве іпотечне кредитування втілилося в життя, за різними даними, тільки в цьому році необхідно знайти від 1 до 2 млрд грн. Сума немаленька, але перший заступник глави Адміністрації Президента Ірина Акімова висловилася з цього приводу дуже оптимістично. Враховуючи, що фінансування цієї та інших соціальних пропозицій глави держави (мова йде про виплати населенню по 1 тис. грн в рахунок погашення боргів Ощадбанку СРСР і про доплати в 100 грн. малозабезпеченим пенсіонерам) становить лише 4,8% дохідної частини Держбюджету на 2012 р. , гроші на ці цілі можна знайти шляхом перерозподілу витрат. Однак деякі експерти заявляють і про можливу додаткову емісію гривні, що, втім, не повинно істотно позначитися на рівні інфляції в країні. У будь-якому разі, поки ми не побачимо документ, що передбачає умови реалізації заявленої Президентом програми державного іпотечного кредитування, остаточні висновки робити рано. При цьому здивування викликає те, що глава держави назвав точну дату початку дії цієї програми - 3 травня 2012. Впровадження подібної ініціативи в такий короткий термін викликає сумніви.

Втім, в Україні вже діє подібного роду програма забезпечення населення доступним житлом. Її умови відрізняються від запропонованих Президентом, однак можна припустити, що нова програма державного іпотечного кредитування буде створена шляхом зміни положень вже діючих нормативно-правових актів.

Діюча програма "Доступне житло"

Постановою Кабміну № 1249 від 11.11.2009 затверджено Державну цільову соціально-економічної програма будівництва (придбання) доступного житла на 2010-2017 рр.., метою якої є підвищення рівня забезпечення громадян, які потребують поліпшення житлових умов, житлом шляхом впровадження фінансово-інвестиційного механізму держпідтримки будівництва (придбання) доступного житла. Ця мета повинна бути досягнута шляхом зниження (у порівнянні з ринковими) процентних ставок по кредитах, що видаються для будівництва (придбання) житла за умови державної підтримки.

Ще до появи цієї Програми постановою КМУ № 140 від 11.02.2009 було затверджено Порядок забезпечення громадян доступним житлом. Згідно з цим Порядком, забезпечення громадян доступним житлом здійснюється шляхом надання державної підтримки, що виражається у сплаті державою 30% вартості будівництва (придбання) доступного житла та / або надання пільгового іпотечного житлового кредиту. При цьому встановлені такі нормативи: максимальна площа житла, для будівництва (придбання) якого надається держпідтримка, не повинна перевищувати 21 кв. м на 1 особу і додатково 10,5 кв. м на сім'ю. Встановлено, що держпідтримка надається в двох варіантах. Згідно з першим держава з бюджетних коштів сплачує 30% вартості нормативної площі житла, а громадянин зобов'язаний внести решту 70%. За другим варіантом уповноваженим банком надається пільговий іпотечний кредит на термін до 30 років. При цьому процентна ставка складає облікову ставку НБУ (зараз це 7,75%) плюс 2%, тобто 9,75% річних.

Право на таку держпідтримку мають громадяни, які перебувають на обліку осіб, які потребують поліпшення житлових умов, якщо середньомісячний грошовий дохід сім'ї з розрахунку на 1 особу не перевищує 5-кратного розміру середньомісячної зарплати у відповідному регіоні за даними Держслужби статистики. Якщо взяти до уваги, що в середньому по Україні в січні 2012 р. зарплата становила 2,7 тис. грн, то (знову ж таки, в середньому) 5-кратний розмір цього рівня становить 13,5 тис. грн. Втім, в Києві середньомісячна зарплата набагато вища, її показник на січень 2012 р. наближається до 5 тис. грн.

За даними прес-служби Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ, в поточному році планується забезпечити доступним житлом більше 1,5 тис. сімей - в даний час в Держбюджеті на ці цілі передбачено 200 млн. грн. Мабуть, збільшення обсягів фінансування програми з одночасним зниженням процентних ставок для громадян, які отримують держпідтримку, здатне збільшити цю цифру, за попередніми підрахунками міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Анатолія Близнюка, до близько 10 тис. сімей. Однак І. Акімова вважає, що це все одно не дозволить суттєво змінити ситуацію із забезпеченням населення доступним житлом. На її думку, навіть оновленою програмою скористатися зможуть лише представники середнього класу, тобто це в будь-якому випадку програма не для найбідніших верств населення.

Висновок

За результатами аудиту колегія Рахункової палати визнала виконання затвердженої постановою КМУ № 1089 від 29.07.2002 Державної програми щодо забезпечення молоді житлом у 2002-2012 рр.. і розроблених на її основі регіональних програм остаточно зірваним з вини держави (звіт опублікований на офіційному сайті Рахункової палати). Хотілося б згадати і про те, що 22 березня народні депутати зняли з розгляду раніше прийнятий в першому читанні законопроект № 4124 "Про забезпечення громадян доступним житлом" авторства КМУ часів прем'єрства Ю. Тимошенко. Втім, це недивно, адже законопроект не відповідав останнім ініціативам діючої влади. Тобто, проблема забезпечення громадян України житлом залишається невирішеною, тому будь-які ініціативи влади щодо поліпшення цієї ситуації суспільство сприйме позитивно. Однак потрібно розуміти, що будь-яка така пропозиція здійснима лише за умови її належного нормативного врегулювання, достатнього фінансування та організації контролю, що виключає будь-які прояви корупції. В іншому випадку це популізм. Відповідно, до тих пір, поки суспільству не будуть запропоновані дієві механізми реалізації ініціатив Президента, вони (ініціативи) виглядають просто нічим не підкріпленими заявами. Залишається сподіватися, що влада виконає свої обіцянки, і Україна хоч трохи наблизиться до вирішення житлового питання.

Основні ризики наддешевої іпотеки

1) корупційні - можуть виникнути при розподілі кредитів "для своїх" (наприклад, з метою подальшого перепродажу);
2) економічні - якщо для видачі дешевих кредитів буде проведена додаткова емісія гривні, можливий новий виток інфляції;
3) маркетингові - ймовірно подорожчання вартості житла через різко збільшену кількість потенційних покупців;
4) популістські - припинення держрегулювання програми у випадку "неправильних" результатів виборів;
5) ринкові - за законами фінансового ринку, не можна кредитувати громадян на суму, що перевищує 20% їх доходів; сьогодні ці 20% уже давно "закредитовані" комерційними банками.

Коментар

Потрібно не ставку банкам компенсувати, а розвивати статутний фонд ДІУ

В Державній іпотечній установі вважають логічним надання йому ролі виконавця програми. На думку голови правління ДІУ Віктора Миргородського, заявлені ставки забезпечити реально:

- Те, що сказав Президент, - цілком, з нашої точки зору, реальні речі. На сьогоднішній день ми вже надали Кабміну наші пропозиції, спрямовані на те, щоб зробити іпотеку під 2-3%. Пропонується піти не шляхом компенсації ставки банкам, а домогтися низьких ставок за допомогою збільшення статутного фонду ДІУ. За рахунок статутного фонду, з якого уряд не вимагає дивідендів, ми могли б дуже дешево видавати кредити і опуститися до 2-3%. Ми прораховували цю ситуацію: статутний фонд - нульова вартість, а під 2-3% через банки безпосередньо ці кредити доходять до кінцевого споживача. Якщо кожен рік виділяти по 2-3 млрд. грн, то за 5-10 років можна кардинально вирішити проблему, пов'язану із забезпеченням доступним житлом громадян України. При цьому Держбюджет не винесе такого навантаження, якщо безповоротно виділяти кошти на компенсацію ставки комерційним банкам.

Андрій Мединський
Судово-юридична газета № 12, 2-8 квітня 2012