Развитый рынок недвижимости является основой функционирования любой экономики. Оптимизация оборота недвижимости является одной из главных задач государства в сфере экономической политики. Ведущее место в этом занимает правовое регулирование отношений, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество. И поэтому на сегодня одним из вопросов, который требует неотложного решения является внедрение единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество (в том числе и на земельные участки), что обеспечит надлежащую защиту прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество.

Еще 1 июля 2004 принят Закон Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений" (далее - Закон 2004 года), который определял правовые, экономические, организационные основы создания в составе государственного земельного кадастра единой системы государственной регистрации прав на земельные участки и другое недвижимое имущество, ограничений этих прав.

Систему органов государственной регистрации прав по закону 2004 года составляли центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, который обеспечивает реализацию государственной политики в сфере государственной регистрации прав, созданное при нем государственное хозрасчетное юридическое лицо с консолидированным балансом (центр государственного земельного кадастра) и его отделения на местах, которые являются местными органами государственной регистрации прав. Помогут разобраться в этом специалисты https://antonkostik.ru.

Однако система государственной регистрации прав, предусмотренная Законом 2004 года, не была создана.

В связи с этим возникла необходимость в регулировании отношений, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, на качественно новом уровне. Именно поэтому Верховной Радой Украины 11 февраля 2010 и принят Закон Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений" и другие законодательные акты Украины (далее - Закон), которым Закон Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений" в редакции и внесены изменения в некоторые законодательные акты, регулирующие отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

Закон направлен на исправление сложившейся практики в Украине в сфере регулирования отношений, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Так, Законом предусматривается создание единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений и определяются новые подходы к государственному регулированию гражданских правоотношений в этой сфере. При этом, Закон определил иной концептуальный подход как к процедуре государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так и в систему органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это и стало первым шагом в реформировании системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и решении вышеуказанного вопроса.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество по закону осуществляться по принципу "единого окна", который заключается в том, что в одном органе будут регистрироваться все права и обременения на недвижимое имущество, как на земельные участки, так и на объекты, расположенные на них.

Новый подход к построению системы органов государственной регистрации является взвешенным и основывается на том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их отягощений - это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и их ограничений, сопровождающееся внесением данных в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их отягощений. То есть, государственная регистрация прав является исключительно функцией государства, приобретает и осуществляет свои права и обязанности через органы государственной власти и именно поэтому орган государственной власти и должен обеспечивать реализацию такой функции.

Согласно Закону систему органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество будет создавать специально уполномоченный центральный орган исполнительной власти по вопросам государственной регистрации прав, который является держателем Государственного реестра прав на недвижимое имущество, и его территориальные органы, которые являются органами государственной регистрации прав.

Одновременно в ходе реализации административной реформы претерпела изменения и система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений. Так, согласно Указу Президента Украины от 9 декабря 2010 № 1085/2010 "Об оптимизации системы центральных органов исполнительной власти" в Украине началась административная реформа, одной из концептуальных основ которой является возложение различного функционального характера полномочий на министерства, службы, агентства и инспекции.

Этим Указом решено образовать Государственную регистрационную службу и возложить на нее функции по реализации государственной политики в сфере регистрации юридических лиц и физических лиц - предпринимателей, в сфере регистрации религиозных организаций, а также функции Министерства юстиции по реализации государственной политики в сфере регистрации.

Необходимо отметить, что Закон расширил перечень прав на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации. Согласно статье 4 Закона обязательной государственной регистрации подлежат вещные права и обременения на недвижимое имущество, находящееся на территории Украины, которое принадлежит физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также территориальным общинам в лице органов местного самоуправления, а именно:

1) право собственности на недвижимое имущество;

2) право владения, право пользования (сервитут), право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), право застройки земельного участка (суперфиций), право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования и право аренды земельного участка, право пользования ( найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; ипотека; доверительное управление имуществом;

3) другие вещные права в соответствии с законом;

4) налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие обременения.

При этом, вещные права на недвижимое имущество, указанные в пунктах 2 и 3 являются производными и регистрируются после государственной регистрации права собственности на такое имущество.

Следовательно, расширение перечня прав, которые подлежат государственной регистрации обеспечит защиту не только собственнику, но и собственника, которым принадлежат другие вещные права на недвижимое имущество.

Не следует оставлять без внимания и урегулирования отношений, связанных с моментом возникновения права на недвижимое имущество. В отличие от существующего положения, согласно которому Гражданский кодекс Украины в зависимости от способов приобретения права собственности на недвижимое имущество, по-разному определяет момент возникновения права собственности на имущество (с момента государственной регистрации права собственности на имущество, с момента государственной регистрации договора в государственном реестре сделок), с 1 января 2012 на законодательном уровне будет установлен единый момент возникновения прав на недвижимое имущество. Моментом возникновения прав на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации является момент их регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. В свою очередь, датой и временем государственной регистрации прав и их ограничений считается дата и время регистрации соответствующего заявления в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Установлены и гарантии защиты для владельцев, которые приобрели право собственности до вступления в силу Закона. Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации, предусмотренной Законом, если регистрация прав была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, или если на момент возникновения прав действовало законодательство, не предусматривало обязательной регистрации таких прав.

Одной из новых концептуальных принципов в регулировании отношений в сфере государственной регистрации согласно Закону является отказ государства от осуществления государственной регистрации сделок. Из положений Гражданского кодекса Украины и Закона Украины "Об аренде земли" исключены нормы, регулирующие отношения, связанные с ее проведением.

Согласно действующей редакции Статья 794 Гражданского кодекса Украины договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее чем на три года, подлежит государственной регистрации. В свою очередь, Законом указанную статью Гражданского кодекса Украины в редакции (вступает в силу с 1 января 2012), согласно которой право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом.

Единственным критерием, который остается неизменным как в случае государственной регистрации сделок, так и в случае государственной регистрации прав, возникающих на основании таких сделок, является срок, на который заключен договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), составляющей не менее трех лет.

Следует также отметить, что новая редакция Закона отменит необходимость регистрации договора аренды земельного участка, установив необходимость государственной регистрации права такой аренды. Так, с 1 января 2012 вступают в силу изменения в Закон Украины "Об аренде земли", которыми предусматривается исключение статей 18, 20, которая регулирует отношения, связанные с государственной регистрацией договора аренды земли. Зато статья 6 Закона дополнена частью пятой, согласно которой именно право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.

Большое значение для защиты прав собственности имеет и тот факт, что будет создано и обеспечено функционирование единой государственной информационной системы, содержащий сведения о правах на недвижимое имущество, их обременения, а также об объектах и ​​субъектов этих прав - Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Учитывая все вышеизложенное, следует подвести следующие итоги принятия Закона:

- расширение перечня прав, подлежащих государственной регистрации и определил новый орган государственной власти по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- концентрация предоставления услуг по регистрации прав и их ограничений, как на объекты недвижимого имущества, так и на земельные участки в одном органе - создание единой системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- отмена необходимости "сборки" выписок и справок из различных государственных реестров (реестр прав собственности на недвижимое имущество, реестр ипотек, реестр сделок и т.д.).

Полноценное функционирование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, в порядке определенном законом, начнется с 1 января 2012. На сегодня Министерством юстиции совместно с другими органами государственной власти принимаются все необходимые меры для введения такой системы с 1 января 2012, как это предусматривает закон.

Безусловно, внедрения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Украине обеспечит надлежащий уровень защиты прав собственности физических и юридических лиц на недвижимое имущество, гарантированных Конституцией Украины, создание благоприятных условий для развития рыночных отношений и улучшения инвестиционного климата в Украине.

Источник: http://www.minjust.gov.ua/0/35369