Головна Аналітика Оренда земельного паю: проблемні аспекти

Оренда земельного паю: проблемні аспекти
Середа, 09 листопада 2011, 21:34

Оренда земельного паю: проблемні аспектиЗ часів здобуття Україною незалежності питання земельних відносин не втрачають своєї актуальності. Земля, як і раніше залишається не тільки годувальницею і цінним природним ресурсом для українців, а й ходовим товаром. Тому і представникам бізнесу, і пересічним українцям буде корисно знати деякі нюанси, що стосуються земельного права. "Судово-юридична газета" вирішила розібратися в перипетіях земельного законодавства, що стосується оренди землі.

За часів існування УРСР право власності на землю належало виключно державі. І тільки через рік після розпаду СРСР до Земельного кодексу були внесені певні зміни - з'явилося право приватної власності на землю. Правда, стосувалося це земель, призначених для ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства, будівництва і обслуговування жилого будинку і господарських будівель і т. д. Власне, перехід від виключно державної власності на землю до приватної і вплинув на подальший розвиток земельних відносин в Україну.

Земельний пай ділянці не товариш?

На сьогоднішній день земельні відносини в Україні регулюється чотирма основними документами: Конституція, два кодекси - Цивільний і Земельний, а також ЗУ "Про оренду землі". Відповідно до Закону договір оренди землі - це договір, за умовами якого орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Це загальне поняття, що стосується договорів оренди землі в цілому. Але умовно можна виділити два їх види: договір оренди земельної ділянки та земельного паю (частки). Багато юристів вважають, що, незважаючи на видиму схожість, предмет регулювання цих договорів все ж різний.

Така позиція підтверджена і листом Держкомзему (№ 14-17-2-Н1063/2960 від 13.03.2001), де зазначено, що в разі оренди земельного паю мова йде про передачу в користування прав на не визначену в натурі земельну ділянку, посвідчену сертифікатом. А ось право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. При цьому така ділянка обов'язково виділена в натурі. Але будь-які орендні відносини повинні оформлятися письмовим договором. І слід зазначити, що ці договори відрізняються не тільки предметом, а й істотними умовами виконання зобов'язань.

Однією з істотних проблем, пов'язаних з договором оренди земельного паю, фахівці називають сформовану судову практику, в результаті якої такі договори досить часто визнавалися недійсними.

Це наштовхнуло практикуючих юристів на думку про можливу недійсності таких договорів в силу своєї правової природи. Зокрема, через відсутність предмета договора. При оренді земельної ділянки предметом договору виступає конкретна земельна ділянка, тобто шматок землі, виділений в натурі, межі якого відомі сторонам. У разі ж оренди земельного паю все з точністю до навпаки: земельна ділянка не виділяється в натурі, а в користування передається тільки частина землі (пай), що знаходиться в колективній власності. Грубо кажучи, в користування передається щось дуже абстрактне, розміщене в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Відповідно, не може бути визначений і предмет договору, який є істотною умовою будь-якого договору.

Наступна проблема полягає в тому, що при розпаюванні земель КСП його члени отримували сертифікат, що підтверджує право на земельну ділянку (пай).

На сьогоднішній день єдиним документом, що підтверджує право власності на земельну ділянку, є відповідний державний акт, але ніяк не сертифікат, що підтверджує право на земельний пай.

Ось і виходить, що власник такого сертифікату не має права укладати договір оренди на свій пай. Юристи відзначають, що, з одного боку, договір оренди земельного паю є недійсним щодо чинного законодавства. Але, з іншого боку, укладення саме такого виду договорів передбачається двома Указами Президента України: "Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)" № 1353 від 15.12.1998 та "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки "№ 1529 від 3.12.1999р. Крім того, наказом Держкомзему "Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки (паю)" № 5 від 17.01.2000 була затверджена і типова форма відповідного договору. Як підкреслюють фахівці-правознавці, ці нормативно-правові акти на сьогоднішній день не скасовані, тобто вони є частиною українського законодавства. А це означає, що, незважаючи на протиріччя в законодавстві, договір оренди земельного паю має право на існування, і не можна визнати всі подібні договори недійсними. Кожен такий договір є дійсним, поки зворотне не буде підтверджене індивідуальним судовим рішенням.

Особливості договору оренди земельного паю

Отже, при укладанні договору між підприємствами, які використовують землю для сільськогосподарських потреб, та громадянами-власниками сертифікатів на право на земельну частку (пай) застосовується типова форма договору. У разі ж, коли така земельна ділянка виділяється в натурі, зобов'язання сторін за цим договором припиняються. При цьому фахівці відзначають, що орендар має переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки з власником такої ділянки.

Типова форма договору передбачає ряд вимог (істотних умов). Зокрема, орендна плата може бути встановлена як в грошовій, так і в натуральній, а також відробітковій формі (коли орендар надає послуги орендодавцю). Але сторони можуть домовитися про комбіновану форму оплати, тобто про поєднання різних форм. При цьому розмір грошової плати вказується в гривнях, натуральної - у кількості продукції, відробіткової - у видах та обсягах послуг, робіт. Сторони самі визначають розмір орендної плани, але при цьому він не може бути меншим, ніж передбачає чинне законодавство. А чинне законодавство передбачає, що плата за оренду земельної ділянки сільгосппризначення, земельних часток (паїв) повинна бути не менше 3% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю). Не варто забувати, що така орендна плата повинна поступово збільшуватися незалежно від результатів господарської діяльності та фінансового стану орендаря, що також підтверджується ст. 1 ЗУ "Про оренду землі", де записано, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Тобто орендна плата за земельний пай підлягає індексації відповідно до рівня інфляції на дату її виплати.

Підводячи підсумки, слід сказати, що використання договору оренди земельного паю пов'язано з ризиками як для орендодавця, так і для орендаря.

Щоб уникнути непорозумінь експерти газети рекомендують переоформити сертифікати на право на земельний пай на державні акти встановленого зразка та укласти на їх підставі договори оренди землі.

Нюанси переоформлення

Відповідно до ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" особи-власники сертифікатів на право на земельну частку (пай), які виявили бажання одержати належну їм земельну частку (пай) в натурі (на місцевості), подають до відповідної сільської, селищної, міської ради або районної держадміністрації заяву про виділення їм земельної частки в натурі. Відповідні органи в межах своїх повноважень приймають рішення щодо такого виділення; сприяють в укладанні договорів на виконання землевпорядними організаціями робіт із землеустрою щодо виділення земельних часток у натурі та виготовлення технічної документації, необхідної для складання документів, що засвідчують право на земельну ділянку, якщо такі роботи виконуються за рахунок осіб, які мають право на земельну частку (пай), або за рахунок коштів підприємств, установ і організацій, що орендують земельні частки (паї), проектів технічної допомоги; приймають рішення про видачу документів, що засвідчують право власності на земельну ділянку, власникам земельних часток ( паїв).

Оформлення державних актів на право власності на земельну ділянку власникам земельних часток (паїв) здійснюється землевпорядною організацією, яка виконала землевпорядні роботи щодо виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості).

Єгор Желтухін | Судово-юридична газета № 42-43, 7-13 листопада 2011 | http://sug.kiev.ua/